昨年マンションを購入して、住み始めてから半年ぐらい経ったので、マンション購入に関するもろもろをまとめておこうと思います。
モチベーション
マンション購入前は賃貸の 1K に住んでました。新築のときに入居したのできれいなマンションでしたし、会社からも近く、家賃も安くはないけど近隣相場から考えれば少し低いぐらいだったと思います。
一方で、隣人からの騒音が唯一にして最大の悩みの種でした。話し声などは通らないのですが、床や壁からの振動音は通るタイプのマンションでした。さらに自分の部屋の隣や上の階の住人がおそらくやばい人で、ときおり壁や天井越しにバンバンやり合っているという状況でした。管理会社に連絡して注意文を各部屋に投函してもらったりしたのですが特に効果はなく、ネットで調べても有効な対策は引っ越す以外にはなさそうでした。とはいえその問題以外は不満のない部屋だったので、同条件以上の部屋を見つけるのはけっこう大変でした。
そんな状況で 2LDK の広い部屋に住んでる友人宅に遊びに行ったところ、これぐらい広いといいなーとなりました。1K だとどうしても寝る・くつろぐ・作業するといったすべてが一つの部屋に集約されてスペースが足りなくなり、人を呼べないような部屋になりがちでしたが、2LDK もあればだいぶ空間に余裕ができてよさそうに思いました。
とはいえ、賃貸で 2LDK となるとだいぶ家賃が高いので、じゃあマンション購入を検討してみるか、となりました。
参考にしたサイト
こちらのサイトがとても参考になりました。住宅ローン控除まわりは近年変更が入ってるので注意。
あとは上記のサイトでも紹介されてる、マンションレビュー、マンションコミュニティ、マンションノートといった口コミサイトは参考にしました。
検討から購入までの時系列
2023/05 部屋探し開始、見学、住宅ローン事前審査、購入申し込み
2023/06 売買契約、住宅ローン本審査
2023/09 決済、引き渡し
買いたい物件が見つかれば売買契約まではすぐ終わりました。今回の自分のケースだと購入した部屋の売主はまだその部屋に住んでたので、売買契約後に売主が新しい住居を探して引っ越しするまで引き渡しできず、売買契約から引き渡しまで期間が空きました。このあたりは物件ごとにケースバイケースですが、新築やリフォーム中の物件でも完成まで引き渡しできないので、だいたいのケースで賃貸ほどはすぐに引き渡しできず期間が空くと考えておくといいと思います。
物件探し
HOME'S と SUUMO で探しました。参考サイトにあったニフティ不動産も試してみましたが、そこまで使い勝手はよくなく、このサイトでしか見つからない物件もほぼなかったので、使い慣れてる HOME'S と SUUMO で十分でした。
最初に見学したいと思った物件は問い合わせたら売買契約予定がすでに入ってるとのことで、よい物件はやはりすぐ売れるんだなぁと思いました。（メール問い合わせ時点でお断りだったので、賃貸みたいに店に行ってみたらもうないという囮物件パターンではなさそうでした）
次の物件見学で仲介してもらった不動産会社に条件に合いそうな物件を一通り出してもらいましたが、事前に自分が調べてた物件ばかりだったので、物件探しについては HOME'S と SUUMO で十分かなという感想です。
見学
見学は物件によって、売主が居住中のケース、空室のケース、リフォーム中のケースがありました。
居住中のケースは実際に家具を置くとどんな雰囲気になるとかイメージしやすいですし、売主立会のもとで見学になるのでインターネットとか防音とか近所の店とかいろいろ質問できて便利です。ただ、人の住んでる空間で写真撮影とかメジャーでの測定とかはやりづらいです。（とはいえ、ちゃんと許可をもらってやったほうが後々よいと思います）
リフォーム中のケースはリフォーム後にどうなるのかイメージが持ちづらく、ちょっと微妙でした。
マンション見学は 7,8 件ぐらい見たと思います。普段入らないようなマンションをいろいろ見られるので楽しかったです。ラウンジに小さな噴水みたいなのが設置されてるデザイナーズマンションとか、共用部に誰にも使われてない図書室が存在するマンションとか、コンシェルジュがいるマンションとか。
結局最初に見学できたマンションに決めたので、ネットで調べてよいと思った物件が実際によいケースが多いとは思います。けど、周囲のマンションを見て相場感とか把握できたので、いくつか見学しておくと購入に納得感を持ててよいと思いました。
仲介業者
最初の見学を仲介してもらった住友不動産に最後まで面倒を見てもらいました。特に大きな不満はなかったかなと思います。
基本的には仲介手数料の相場は決まっているので、ある程度の規模の信頼できそうな会社であれば大きくは変わらないんじゃないかなぁと思いますが、このへんはよくわからないですね。
見学から売買契約までは 3 人ぐらい同行してくるので、ちょっと驚きました。一件の成約で入る手数料を考えると、そりゃ手厚くサポートするかという感じではあります。一方、売買契約が終わると基本的には担当の一人とやりとりするだけになって必要最低限の情報しか送られてこない（というかこちらから質問しないとあまり教えてもらえない）感じになったので、まぁそういうもんですかね。
購入時に気にしたこと
職場からの距離
元々職場の近くに住んでたので、雨の日でも徒歩通勤できる圏内で
防音
最初に書いたように騒音問題はもうこりごりでやんすぅ〜
マンションの掲示板や張り紙に騒音注意とかあるマンションは除外
購入物件は壁とか天井の厚さをアピールしており、1 フロアに 3 部屋しかないから基本角部屋で大丈夫だろうと判断
とはいえ部屋の防音性能は住んでみないとよくわからないところなので難しい
インターネット
よく言われる共用部から分配パターンじゃなくて部屋まで光回線引いてるか調べるのがけっこう難しい
購入物件は NURO と NTT 光で選択して各自契約できるって書いてあったので部屋まで引いてるだろうと安心して買えた
新築/中古
特にこだわりないのでどちらも調べたけど、新築はあまり物件がなかった
新築は住むと価値落ちると言われるけど、購入物件は新築時より値上がりしてるようなので、都心部ならそんなに気にしなくてよさそう
リセールバリュー
賃貸と違うのは売却するときのことを考えないといけないこと
自分が気にしないポイントでも売却しやすさに影響する部分はあるので、仲介業者の人に聞いてみるとおもしろい
高速道路近く、部屋がきれいでも共用部が汚れ気味、とかは除外
逆に、公園近くとか子持ち家庭にプラスな要素もある
階数
低階層は上り下りが楽派と虫が気になる派にわかれるけど、自分は基本的に窓開けないので前者
とはいえ、2 階だと豪雨時の水害とかは怖い（購入物件 2 階だけど）
収納スペース
部屋が広くてもクローゼット狭いと収納家具を部屋に置くことになるので
購入物件はウォークインクローゼットあるのでよかった
駐輪場
宅配ボックス
トイレ
ウォシュレットは当然として、購入物件はタンクレスで掃除しやすくてよい印象
とはいえ防災観点だとタンクあったほうがよいので、難しいね
ビルトイン食洗機、ディスポーザー
あるほうが資産価値高くてよい
けど、自分はそこまで自炊しないので、購入物件はビルトイン食洗機はあるけどディスポーザーはない
ドラム式洗濯機を置ける広さ
ゴミ置き場、掲示板
24 時間ゴミ出し可能は当然として、ゴミ捨て場がキレイかとかでマンションの治安を把握できる
掲示板や張り紙で防音とか治安微妙そうだなってマンションはすぐわかる
災害リスク
ハザードマップは一応見た
売買契約
よい物件が見つかったら住宅ローン事前審査（後述）を行い、問題なければ売買契約をします。売買契約時に手付金とか払うので、ここからは自己都合キャンセルはマイナスが発生します。
売買契約が終わると、売主が新居に移って引き渡し可能になるのを待ちつつ、住宅ローン本審査に申し込みます。上にも書きましたが、ここからけっこう期間が空くので、なんとなく本当に契約できたのか不安な日々が続きます。
決済、引き渡し
引き渡し日に合わせて住宅ローンの借入日を設定し、司法書士立ち会いのもとで決済＆引き渡しとなります。決済時に必要なものは以下になります。
本人確認書類
住民票
印鑑＆印鑑証明書 2 通
住民票は住所を購入するマンションの住所に変更する必要があるので、決済より前に転居届（転出届＋転入届）を提出する必要があります。引っ越しする前に住所を移していいのかと思われるかもしれませんが、厳格には法律違反なようです。えっ…？
印鑑証明書の発行には区役所での印鑑登録が必要です。自分のときは売主が印鑑証明書とは違う印鑑を持ってきて大変そうでした。（区役所で印鑑登録を破棄して再登録してどうにかした）
お金の話
物件購入価格以外でもけっこうお金がかかるので、書いておきます。感覚的には物件価格とは別に数百万円は用意しておく必要があります。
住宅ローン
一番でかいやつです。
東証プライムとか信頼度のある会社である程度の年数勤めている会社員なら年収の 8 倍ぐらいはどの銀行でも借りられるようです。そこを超えてくると銀行によって対応が変わってきます。ちなみに年収は前年の基準で計算されるので、今年上がっていてもその分は考慮されないです。
また、自営業とか、他にローンがあったりすると借りづらくなると思います。あと、転職すると勤続年数が下がって審査が厳しくなる可能性があるので、今いい会社に勤めているなら転職前に住宅ローンを借りておいたほうがよいケースがあると聞きました。ちなみに、借りたあとに転職とかしてもまったく影響はないです。
自分の場合だと、見学した中で一番高い物件で事前審査を複数社に申し込みました。自分は確定申告しているので、前年の確定申告書を全部印刷して持って行く必要があって面倒でした。また、持っていった確定申告書を仲介業者の人がタブレットで全ページ撮影し始めたので、PDF じゃダメだったの…？という気持ちになりました。事前審査は年収の 9 倍以上の物件で申し込んだのですが、au じぶん銀行以外は満額で、au じぶん銀行も年収の 8 倍超は借りられる結果になりました。金利が安い銀行のほうが審査厳しいんですね。
本審査は売買契約後で、契約をした物件で再度申し込みます。本審査は健康診断結果とかも求められるので、最新の健康診断結果は保管しておくことをおすすめします。自分は紛失してましたが、健康組合に問い合わせたら再送してもらえました。前年の健康診断は微妙に C 判定とかある結果だったので不安でしたが、審査結果にはたぶん影響なかったと思います。
年収の 8 倍まで借りられるとして本当に 8 倍まで借りるかはご家庭の収支に合わせて考える必要があります。購入後に継続的に発生する支出としては住宅ローン返済以外にも管理費・積立修繕金、固定資産税・都市計画税あたりがあります。自分が 8 倍近くまで借りた感想としてはカツカツだなぁという感じです。
現状だと住宅ローンの変動金利が最安で 0.3% 前後ぐらいなのに対して、投資信託でオルカンとかに突っ込んだときに年間 3〜5% は黒字になることは堅いと自分は考えています。もし変動金利が上がって投資信託の利回りを超えても、繰り上げ返済できる資産があるのであればリスクヘッジ可能です。なので、できるだけ長い期間できるだけ低金利で借りればそれだけ残った資産を運用に回せる分プラスになる、という考えをベースにプランを決めました。
具体的には以下のプランにしています。
期間
35 年
長いほうがいいから
最近知ったけど銀行によっては 50 年まで借りれるらしい
返済完了時の年数が 80 歳未満である必要がある
金利は 35 年より少し上がる（SBI で +0.15%）
金利が少し上がるのでネガティブに感じそうだけど、長く借りられるなら資産を投資に回せる期間が増えてよかったりする…？
月々の返済額が減るのは若いうちのことを考えるとよさそう
団信のメリットを享受できる可能性も上がる
これまで金利の安いネット銀行で 50 年プランはなかった（と思う）けど、最近 SBIネット銀行が 50 年を扱い始めたので、今なら選択肢に入れたと思う
頭金
なし
ボーナス返済
なし
元利均等返済・元金均等返済
元利均等返済
元利均等返済は返済額が一定になる方式、元金均等返済は借りてる金額の減りが一定になる方式（返済額は最初が高くあとが低くなる）
多少総返済額は増えるけどあとまで借りられるだけ借りておいたほうがよいし、若いうちの返済額が大きいほうがきついので
固定金利・変動金利
変動金利
変動金利は上がると言われつつ上がらないし、もし上がったら繰り上げ返済すればいい
全期間引下げ・当初期間引き下げ
全期間引下げ
全期間一定の幅で金利を下げるか、最初の固定期間だけ大幅に金利を下げるか
正直よくわかってないけど、基本的には長く借りるなら全期間引き下げのほうが有利という理解
団体信用生命保険
がん50％保障団信
保険が手厚くなるほど金利が上がるので、一番金利が低いプランを選ぶ
自分は保険の考え方は山崎元氏の考えをベースにしてて、発生しても破滅しないリスクの保険は最低限しかつけない
家庭持ちで自分がガンになったら家族が破滅的な状況になるとかだったらもっと厚い保険に入るかも
手数料
借入金額の 2.2％ が一般的
銀行によっては定率でももっと低かったり、定額で手数料安いプランもあるけど、その分金利が高くなる（はず）
謎の保証料というのが発生する場合もあるらしい
2.2% の手数料は金利に換算すると 35 年で 0.1% ちょいぐらいのはずなので、計算してみるとよい
諸費用組み込み
しなかった
登記費用や仲介手数料なども借入金額に含めることができる銀行もある
自分のケースは仲介業者が組み込みなしで進めていたのでそういうものかと思って組み込まなかったけど、今考えると組み込めるなら組み込んだほうがよかったかなと思う
自分は最終的に金利の安い au じぶん銀行にしました。au の他サービス（モバイル、でんき、ネット、TV）を契約してるとさらに金利優遇割があるのですが、面倒でやりませんでした。
（自分のときはなかったですが、聞いた話によると不動産会社に銀行を指定されるケースがあるらしいです…）
住宅ローン減税
確定申告で所得税控除してもらえる制度です。近年制度が変わってきているので、公式を読みましょう。
条件となっている床面積は専有面積とはちょっと違うとかハマりどころがあったり、長期優良住宅とかはさらに優遇されたりとかいろいろあるので、ちゃんと業者にどの住宅ローン控除対象となるか確認するのがおすすめです。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
住宅購入のために直系の父母や祖父母からお金を支援してもらう場合、一定額まで贈与税が非課税になります。
将来的に相続税がかかるような資産が実家にある場合はこれを気にお金を支援してもらうのがおすすめです。（自分はもらってないです）
手付金
売買契約時にマンション価格の 5%〜10% を手付金として支払うことになります。これは購入金額の一部となるので、住宅ローンを借りたあとの決済時に売買代金の一部に充当することができます。自分は銀行振込でしたが、現金で持っていくこともあるらしいです。
手付金は自己都合で契約をキャンセルする場合は返ってこないですが、自己都合でない場合は全額戻ってきます。あと、住宅ローンの本審査に落ちたときも返還する条件にすることが普通です。
どうも手付金は売主と交渉すれば下げることもできるようです。自分の場合だと、投資信託の売却に思ったより日数がかかることがわかり手付金をすぐに用意できないので日程調整してほしいと伝えたところ、手付金を下げることもできますよと提案されました。自己都合による契約キャンセルの可能性を考えると手付金は少ないほどよいとは考えられます。（とはいえ、なんとなく信頼に響きそうなので自分は下げてもらわずに日程調整してもらいました）
仲介手数料
中古マンションの場合は売主が個人なのに対して不動産会社が仲介業者として間に入るため、仲介手数料がかかります。相場はだいたい物件価格の 3.3% ぐらいです。ざっくり 100 万単位のお金になるので、けっこう大きいです。
自分の場合は、売買契約時に仲介手数料の半額を支払い、決済時に残りを払いました。
新築マンションだと不動産会社が直接売るので仲介手数料はかかりません。一見お得感がありますが、要はもろもろが売値に含まれるということではあります。
固定資産税・都市計画税
毎年かかるランニングコストとして税金があります。自分もこれはまだよくわかってないですが、ネットで調べるとなんとなくいくらぐらいになりそうかはわかると思います。
管理費・積立修繕金
毎月かかるお金です。払ったお金がどう使われてるかとかはマンション理事会とかで収支がわかるようになってます。
その他
売買契約時に使う印紙代
3 万円
登記費用
司法書士への料金とか含めてもろもろで数十万ぐらいかかるので、けっこう大きい
火災保険料
住宅ローンを借りるために火災保険が必須
とはいえ、いくら掛けるかとかの内容は指定されない
不動産会社が関連会社や付き合いのある会社の見積もりを送りつけてくるけど、これはだいたい高い
ネットで申し込める保険を自分で契約するほうが安い
自分は上で書いたように保険は必要最小限にしてるので、ソニー損保で年間数百円の契約にした
引っ越し、家具・家電など
賃貸とそこまで変わらないけど、広くなるから家具・家電を一通り買い替える場合はそれなりのお金になるので注意
管理会社＆マンション理事会＆町内会
ネットでよく見るマンション理事会が辛いみたいな話がありますが、基本的にマンション理事会は管理会社が主導してくれるので、自分のマンションでは大変ではなかったです。おそらく、住人の中にやばい人がいると大変なのかなと思います。
あとは、町内会がどういうものかも地域によって異なります。自分の場合は入居時に管理人に町内会に入るか聞かれましたが、毎月町内会費を数百円払うのに対して、町内会に入るとなにがあるのかわからなかったため入らなかったです。町内会に入らないと村八分にされたりしないか不安でしたが、今のところ特になにもないです。
購入後半年住んだ感想
購入手続きのもろもろは賃貸より面倒でしたが、個人的には以下の理由で買ってよかったなーと思ってます。
騒音問題に悩まされなくなった
部屋が広くなって家具・家電に自由度が高まった
クイーンサイズのベッドにしたけどすごくよく寝られている
テレビも大きくなって見やすい
ダーツが投げやすくなった
収納が広いので整理しやすい、ウォークインクローゼット最高
湯船が広くなってよい
マンションの廊下が内廊下なのがキレイで地味に好き
タンクレストイレ、掃除しやすいし清潔感がある
逆に、広すぎて持て余してるところはあります。広い分、冷暖房にかかる電気代は増えた気がします。
賃貸でよいのでは論もありますが、賃貸で同条件の部屋を借りるとなったら今払っているランニングコスト以上のお金を支払うことになるでしょうし、払ったお金が資産にならないことを考えると、賃貸で今と同条件の部屋には住む判断はできなかっただろうなと思います。一方で、購入すると隣人リスクや災害リスクを負うことになるので、そことのトレードオフかなと思います。今のところはリスクが問題になってないので、よいところだけを享受できていると思います。5 〜 10 年ぐらい問題なく住めれば元はとれたと思えそうです。